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未办理土地使用证转让土地的税务法律风险

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      公司未办理土地使用证转让土地的税务会承担怎让的法律风险呢,下面企业法律顾问就带大家一起解读该问题:
     
      【案例分享】
     
      B公司通过出让的方式受让一块地皮并取得土地使用权证,之后不久B公司将该土地的使用权以3000万元的价格投资入股和C公司共同成立A公司经营超市业务,后由于A 公司所处的城市规划变更,该地块已经不适合作为商业用地使用,A 公司于是将其转让给D 公司,共取得转让款3680万元。由于A 公司成立以来B公司一直未与A 公司办理土地使用权变更登记手续,该地块在土地管理部门登记的使用权人还是B公司,于是A 公司、B公司和C公司达成协议,由C公司将3000万元转让款划入B公司账户,剩余680万元支付给A 公司,由D公司直接和B公司办理土地使用权变更登记,D公司登记为该地块的新土地使用权人。A 公司认为该地块系有B公司直接过户给D公司,没有就该项转让申报纳税,后经税务机关查处,要求其根据3680元的转让价款计算并补缴营业税、土地增值税及其他税收并处以罚款。
     
      【案例简析】
     
      案例中A 公司认为转让土地使用权的权属变更手续在B公司和D公司之间完成,整个交易看起来与其无任何关系,因此无需就转让价款计算并缴纳任何税收。但是,从实质上判断,因为该项土地使用权已经由B公司作为投资款投入A 公司,A 公司已经享有该项地块的实际经济利益,且该项地块最后系从A 公司转让给D公司,A 公司还因此获得680万元的收益。根据相关税法的规定,即使A 公司在未取得土地使用证的情况下,其作为土地使用者将其占有使用的土地转让给D公司,应当依法计算并缴纳营业税、土地增值税、印花税、城建税和教育费附加等税收。
     
      【法律规定】
     
      对于未办理土地使用证转让土地的税务法律风险,国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号):土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
     
      《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号):在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的,由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
     
      《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)、《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号文)等规范性文件有类似规定。
     
      【法律风险】
     
      转让未取得土地使用权证的土地,尽管受让方无法通过转让方办理产权过户手续,由于双方发生实质的交易关系,转让方应当就转让价款缴纳相关税收,否则一经税务机关查处,不仅需要补缴税款,还将被处以税务行政处罚。
     
      【防范建议】
     
      1. 受让土地使用权,应及时和转让方办理土地使用权权属变更登记手续,真正成为法律意义上的使用权人。
     
      2. 如果确需转让、处置、抵押或置换没有办理产权登记手续的土地使用权,首先将该土地的占有和使用权归还原转让方,然后由原转让方和新受让方之间签订转让协议,整个交易实质上发生在原转让方和新受让方之间,转让方可以通过介绍费或手续费的方式收取差价,仅就差价金额按照服务业计算并缴纳营业税。

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