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怎样解决商铺租赁合同纠纷?

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      商铺租赁是较容易发生合同纠纷的,且部分商铺租赁年租金达几十上百万,相关商铺租赁纠纷涉及的标的额也较高。为此,喻宝专业租赁合同纠纷律师建议,无论是出租方还是租赁方,都需要妥善处理相关的法律问题。
     
      一、合同纠纷律师教你如何防止招商阶段的租赁纠纷
     
      在商铺招商活动中,考虑到后期商场功能区域的划分,商铺出租方会对经营产品的承租者功能进行限制,相应地,出租方随意变更招商阶段的区域定位,也会引发索赔风险。在商铺招商过程中,商场为了吸引承租者,经常随意开出优惠条件,并预计开业时间,这些行为都容易导致后期的租赁合同纠纷。具体地讲,主要体现在以下几个方面:
     
      1、出租方擅自变更租赁合同约定的商铺位置;
     
      2、擅自缩小原定的租赁位置;
     
      3、商场因招商不足未能如期开业;
     
      4、商场为了招商而管理混乱,未能如同招商宣传阶段一样,进行功能划分;
     
      5、商场虽开业,但配套的电梯、水电、网络等不具备,承租者入驻时发觉与预期相差甚远。
     
      喻宝合同纠纷律师认为,为了预防因以上问题产生法律纠纷,承租者在招商阶段不能一味看中商场的招商宣传,更应注意租赁合同的具体约定,并对可能出现的法律风险作出理性判断。如果租赁合同未以上五种问题作出违约约定或者退还租金或租赁保证金的约定,在发生纠纷的时候,承租者必然将依照合同法的法理及有关规定进行索赔,而从索赔及保护自身利益的角度来看,这将加大自身的诉讼成本。因而,对于标的额较大,自己对其中的法律问题没有太大把握的情况下,最好找合同律师审核合同,提前避免租赁合同纠纷的发生。
     
      二、签约阶段如何审查对方资信问题
     
      这里所说的资信审查,是指出租人的出租资格,承租人的承租能力。在本文中,喻宝合同纠纷律师仅提醒合适出租人的出租资格审核问题。
     
      大型商场,一般开发商委托物业代为出租,那么承租人需要注意的是有关的物业获得开发商的授权手续,另一方面,还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制,即是否商场的权属是否存在瑕疵或者受限,按照《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租:
     
      1、未依法取得房屋所有权证的;
     
      2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
     
      3、共有房屋未取得共有人同意的;
     
      4、权属有争议的;
     
      5、属于违法建筑的;
     
      6、不符合安全标准的;
     
      7、已抵押,未经抵押权人同意的;
     
      8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
     
      9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
     
      以喻宝合同纠纷律师多年的办案经验来看,存在以上情形的,一般承租人风险较大,且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时,可能会遇上阻碍。对此,在签订租赁合同或者意向书时,需要先以合法途径核实是否存在前述情况,尤其承租的成本较高、投资较大时。
     
      三、如何处理商铺租赁合同的约定问题
     
      喻宝合同律师受理的商铺租赁合同法律事务中,常见的事项除了主体之外,主要是:承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。
     
      首先,关于承租地点的约定。一方面涉及约定法院管辖时的选择问题,另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时,相对应的违约条款进行设计。
     
      其次,关于租金递增以及时间点的问题。喻宝合同纠纷律师提示,这里需要关注的是递增的基数,是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点,明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题,从而对于承租的投资是否可行作出预估。
     
      第三,关于租赁保证金或者履约保证金,一般是确保承租人依约履行合同的保证金,针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等,该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。
     
      第四,关于拆迁赔偿问题,为何需要提及该问题,理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人,也就是说,一旦承租的店面发生征收,则国家是不对承租人进行补偿的,该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理,当然,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”喻宝合同纠纷律师认为,承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定,因为一旦发生征收事件,则租赁合同无法继续履行,承租人最好选择出租人价值补偿,补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等,同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性,则承租人只能依据实际损失进行索赔,而实际损失的举证证明将比较难,发生诉讼时将会增加自己的举证成本。
     
      此外,需要提及的就是在合同条款中约定好,租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。
     
      四、如何处理商铺租赁合同履行过程的纠纷
     
      商铺租赁过程中,可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题,所谓买卖不破租赁,简单说,就是租赁合同履行期间,出租人出售出租物业的,则物业买受人受制于租赁合同,即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是,物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务,因为承租人享有优先购买权,当然,该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。
     
      然而,喻宝合同纠纷律师发现,在实际履行过程中,关于承租人的优先购买权是很难保证的,虽然法律上规定了承租人的优先购买权,但是又限定了同等条件下,何为同等条件,最明显的是出售的物业价格,有时出租人为了变相逼迫承租人搬离,会故意抬高出售的物业价格,对此,承租人是无可奈何的,甚至,对于出租人是否真的出售物业,无法掌控,而承租人在对商铺投资过大的情况下,往往面临承受亏损撤租的地步。
     
      喻宝合同纠纷律师提示,对于承租人来说,只要是买卖交易在租赁合同签订之后,承租人就有权限制买受人行使所有权,即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同,代替物业出卖人履行租赁合同的义务。反过来,对于承租人来说,必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前,是否存在物业的买卖关系,如果是买卖关系在租赁合同之前,则不发生买卖不破租赁的效果,此时,承租人遭受损失,则只能向物业的出卖人追偿。
     
      五、如何解决有关转手费的问题
     
      商铺由于具有一定的投资价值,而租赁过程中,可能存在商铺的转租问题,多数商铺出租方均在合同条款中限制承租人的转租权,而根据合同纠纷律师的办案经验来看,在实际履行中,又经常会出现隐瞒商铺出租人进行转租的情况,较为常见的就是关于转租过程发生的转手费的问题。
     
      假设前述转租行为并非获得出租人的授权或者追认,则次承租人一旦接手商铺后,可能面临出租人对转租行为的不予认可,进而解除租赁合同,要求次承租人撤离,那么次承租人是否可以以其与转租人的租赁合同约定进而对抗或者向出租人索赔呢?
     
      显然不行,因为未经出租人同意的转租行为无效,且合同具有相对性,次承租人的损失只能向转租人追索,而期间的转手费在法律上也只能向转租人追偿,但是此时对次承租人来说,索赔的风险较大,即因为其与转租人的合同无效而可能导致其过错发生的损失由其承担,而转手费是否属于合同法认可的租赁合同内容之一,也是存在争议的。
     
      因此,次承租人在接受转租人的商铺时,必须核对或者拿到出租人授权或者确认转租人有权转租的文件,否则将面临租赁合同纠纷的法律后果。
     
      六、如何解决有关商铺租赁期满的纠纷问题
     
      商铺租赁期满,一般是指合同的正常履行完结,此阶段,容易发生纠纷的是关于商铺的添附物(含灯饰、空调、内部加装的装修装饰物等)、办公物品、证照注销以及续约等问题。
     
      首先,关于商铺添附物、办公物品,承租人需要根据自己的情况,约定好租赁期限届满后,是自行拆除添附物并归自己,还是添附物归出租人,如果没有约定的情况下,则容易发生纠纷,出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物,但是,真无约定的情况下,依照《民法通则》的规定,则承租人有权拆除带离;如果出租人需要保留的,则需要向承租人支付相应的费用;如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的,则出租人可拆除,费用由承租人承担。为此,为避免日后纠纷,尽量约定清楚。
     
      其次,关于证照注销的问题,很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照,而根据工商登记有关规定,同一个地点仅能注册一个商事主体。因此,如果租赁合同届满后,承租人没有变更或注销以商铺为工商登记的地址,则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍,尤其是新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题,理应在租赁合同中进行明确的约定。
     
      对于租赁期满后的续约问题,依照法律规定,超过六个月的租赁合同,应该签订书面的协议,否则将视为无定期的租赁合同,双方将有权随时解除合同,但是需要通知对方并给对方合理的准备时间。因此,对于承租人来说,一旦租赁合同期满,仍需要继续租赁的,则应该与出租人及时续签合同,而对于出租人来说,租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的,其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定,包括租金、物业管理费标准等。
     
      商铺租赁合同纠纷是一种较常见的合同纠纷类型,在具体的纠纷发生时,还是会以双方合同约定、双方主体情况、相关租金缴纳票据等来综合分析。因此,合同纠纷律师建议,对于资金投入较大的承租人,可以在签订租赁合同或者选择租赁场所时,委托合同律师陪同,因为律师了解整个交易过程及租赁合同条款的设计,能从合同条款上降低自身风险,同样的,在发生纠纷且委托上述律师时,律师更加清楚如何有效处理该纠纷。

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