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拆迁补偿方案是如何确定下来的?

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      要弄清拆迁补偿方案是如何确定下来的,旧城改造法律顾问认为,我们首先必须了解拆迁程序。拆迁程序是指从有拆迁意向开始到拆迁工作完成所经过的各个环节和步骤。城市房屋拆迁的具体程序如下:
     
      1.拟定拆迁补偿方案前确定拆迁地块
     
      对于需要选择地块的房地产开发商,首要问题是确定准备对哪一块地实施开发。这对于开发商来说叫“看地”,实际上就是寻找房地产投资开发的机会。城镇土地有很多,但是符合开发条件、具有开发价值的土地,要经过开发商的比较和筛选才能确定。
     
      2.拟定拆迁补偿方案前的调查摸底
     
      在对备选地块作出初步设想后,要对拟开发地段进行摸底调查,初步判定拆迁所需费用,以便决策时作为参考。一般情况下,要组织动迁人员深入地块进行房屋现状调查,通过现状调查应该获得以下数据资料:
     
      (1)总户数。
     
      (2)按房屋产权类别区分的户数:公产户数、私产户数、企业产户数、其他产户数。
     
      (3)地块上现有的房屋面积:公产、企业产权房的居住面积和计租面积,私产房的居住面积和契证载明的建筑面积。
     
      (4)房屋间数。
     
      (5)住宅电话户数。
     
      (6)一户一电表户数。
     
      (7)有线电视户数。
     
      (8)公建单位的户数、隶属关系,证载占地面积、建筑面积。
     
      (9)房屋产权现状:有没有产权纠纷房、无主产权房、特殊产权房屋和正在产权诉讼中的房屋。
     
      (10)有多少棵树、电线杆、水表井、公共厕所等。
     
      3.预测拆迁费用及拟定拆迁安置补偿方案要根据房屋现状调查成果测算出房屋拆迁费用。房屋拆迁费用测算可以采用填写表格的方式进行,经过计算和设计,拟定本拆迁片安置办法和拆迁安置方案,并经上级政府批准。对被拆迁人的安置,可以采用实物安置、货币安置两种办法。
     
      4.拟定拆迁补偿方案后申请办理《房屋拆迁许可证》
     
      拆迁申请人向拆迁管理部门申请办理《房屋拆迁许可证》。房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后,应对申请内容进行审查,并对拆迁范围进行现场调查。经审查批准拆迁的,房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。
     
      5.拟定拆迁补偿方案后公布房屋拆迁公告
     
      房屋拆迁管理部门发放《拆迁许可证》时,应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。
     
      5.拟定拆迁补偿方案后公布房屋拆迁公告
     
      房屋拆迁管理部门发放《拆迁许可证》时,应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。
     
      6.进行拆迁宣传
     
      拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作,要开展好宣传动员工作,包括发布各种通告、解答各种问题、入户宣传动员、发送各种宣传材料,让被拆迁人理解拆迁政策,了解拆迁的目的和意义、自己的权利和义务、拆迁需要的主要文件准备和其他条件,以及发生拆迁纠纷的解决途径和程序等。
     
      7.签订房屋拆迁安置协议书
     
      拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁安置协议书》。拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置,被拆迁人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内,就有关问题签订书面协议,以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
     
      8.被拆迁人腾出房屋
     
      被拆迁人搬家腾空房屋后,由动迁组到现场验收并办理验房封房手续,签注《被拆迁户上交房屋验收证》。
     
      9.领取补偿费用,办理安置手续
     
      在拆迁的前期工作做完后,被拆迁人需携带《房屋拆迁安置协议书》、《被拆迁户上交房屋验收证》、《房屋所有权证》、《土地使用证》、《房屋租赁合同》,以及房屋现居住人的身份证、户口本、图章等证件到拆迁指挥部或现场办公室领取各项补偿费用,办理安置手续。
     
      10.拆迁争议的处理
     
      对超过规定的搬迁期限而没有搬迁的被拆迁人,拆迁人和被拆迁人均可以申请房屋拆迁管理部门进行裁决;对不服从裁决拒绝搬迁的被拆迁人,拆迁人可以向本级政府申请下达“责令限期拆迁决定书”;还拒绝搬迁的,可以由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或由拆迁管理部门向人民法院依法申请强制拆迁。
     
      11.实施拆除
     
      拆迁人拆除房屋,清运杂土,进行地上地下物清理。
     
      12.房屋拆迁资料归档管理
     
      房屋拆迁的档案资料不仅是检查、审核拆迁活动的重要依据,也是城市房屋自然特征和社会特征变迁的历史资料。房屋拆迁档案是城市建设档案的重要组成部分,建立、健全房屋拆迁的档案管理制度,妥善地管理好房屋拆迁的档案资料,是房屋拆迁管理部门的职责。

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