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深圳公司律师解读承租人是否享有购房优先权

发布:深圳家喻法律顾问网人气: 05-14 字体:【
      深圳公司律师案例分享
     
      宋舟(化名)承租郑言(化名)的房屋,双方约定租期为3年。两个月前,郑言说想出售房屋。双方经协商达成协议,郑言同意以10万元的价格将房屋卖给宋舟。合同签订后,宋舟依约分两次付给郑言房款共计10万元。上个月郑言找到宋舟说他的房子卖亏了,要宋舟再增加2万元,否则他就要以12万元的价格将房子卖给别人。一个星期后,宋舟带着2万元现金找郑言时,郑言却说前天已经以12万元的价格将房屋卖给了刘宝(化名),并且已经办理房屋过户登记手续。那么宋舟和郑言的买卖合同与郑、刘之间的买卖手续哪一个具有房屋权属变动的法律效力?宋舟是否享有购房优先权?
     
      深圳公司律师按点评
     
      登记公示原则是我国房地产权属变动的基本原则。根据我国法律规定,房屋买卖以“登记”为生效要件。房屋买卖合同不同于一般商品买卖合同,要想使房屋权属变动,必须履行登记手续。宋舟与郑言签订房屋买卖合同,只是双方有进行房屋买卖的意思表示,不能直接产生房屋权属变动的法律效力。但是,虽然该协议不能直接产生房屋权属变动的法律后果,它毕竟是双方在意思表示真实的情况下达成了协议并付了大部分房款。郑言擅自违反协议的做法也违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定。
     
      至于郑言将房屋卖与刘宝,并已办理房屋权属过户登记的问题,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定,出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
     
      从宋舟的情况看,郑言从通知宋舟想出售房屋,到与宋舟签订房屋买卖合同,以及提出价格变动,都在法律规定的期限内。在宋舟没有放弃优先购买权,且郑言在同意一星期后再作决定的情况下,提早将房屋出售给刘宝。这样,郑言的行为显然侵害了宋舟的“优先购买权”虽然其与刘宝办理了形式上符合法律规定的房屋权属变动手续,但因该权属变动侵害了宋舟的合法权益,宋舟可以依据上述法律规定,请求人民法院宣告郑、刘之间的房屋买卖行为无效,以实现自己的优先购买权。
     
      深圳公司律师法规指引
     
      《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

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